Александр Макаров: Цены на жилье вернутся к докризисному уровню через 5-7 лет

— Александр Афанасьевич, юбилей стал для вас поводом пересмотреть стратегию бизнеса?

— Она остается неизменной, разве что текущая рыночная конъюнктура вносит коррективы. К примеру, в этом году мы планировали строить четвертый завод ROSSTRO‐VELOX. Рынок подсказал, что выгоднее приобрести еще один деловой центр и расширить линейку строительной продукции.

В 2010 м мы решили выступить соинвестором в нескольких проектах малоэтажной застройки. На этот раз — как поставщик материалов и проектировщик. Завершена первая очередь строительства поселка «Кивеннапа» в Выборгском районе Ленобласти. За два месяца наш партнер — СК «Теплый дом» — возвел 16 домов. Сейчас готовится к строительству вторая очередь.

Следующий — проект малоэтажной застройки в поселке Коробицыно. Здесь планируется возвести 26 домов общей площадью 4000 кв. м.

— Какой бизнес дал лучшие результаты в прошлом году?

— Как и в предыдущие годы, основной вклад вносят управление недвижимостью и проектирование. В 2010 м доход от управления недвижимостью составил 44% от общей прибыли. «РОССТРО» предлагает в аренду свыше 200 000 кв.м офисных, производственных и складских помещений. Конкуренция обостряется, однако загрузка наших бизнес‐центров составляет 90–100%, причем без снижения арендных ставок.

К тому же мы увеличили доходные площади за счет надстройки существующих зданий, ввели в эксплуатацию ранее не используемые помещения в 15 бизнес‐центрах и во второй очереди делового центра на Афонской улице (2500 кв.м). На днях приобрели еще один деловой центр в Петербурге площадью 7500 кв. м. Подробности не афишируем до закрытия сделки.

Проектирование принесло 37% от общей прибыли. «Ленниипроект» и Проектно‐конструкторский технологический институт (ПКТИ) быстро выправились после кризиса и работают с полной загрузкой.

В прошлом году получено 1,12 млрд рублей выручки, суммарная чистая прибыль «РОССТРО» составила 267 млн рублей. Стоимость чистых активов увеличилась до 1,6 млрд рублей. В 2010 м инвестиции группы в свое развитие составили 339 млн рублей.

— Каков размер инвестпрограммы на 2011 й, на что планируете потратить средства?

— На этот год запланированы инвестиции в размере 590 млн рублей. Мы продолжим наращивать мощности домостроительного производства ROSSTRO‐VELOX. Хотим создать вокруг действующих предприятий современные технопарки. Намереваемся возвести два жилых доходных дома в Кингисеппе, два деловых центра в Петербурге и две мансарды. Собираемся также покупать готовые объекты недвижимости и ценные бумаги. За ближайшие три года группа вложит в свое развитие 2,8 млрд рублей.

— Расскажите о доходных домах.

— Мы уже построили один такой объект в Кингисеппе на ул. Иванова, 28 А. Сначала планировали возвести первый доходный дом в Адмиралтейском районе. Но в Кингисеппе все сложилось быстрее. Мы недорого купили недострой рядом с заводами ROSSTRO‐VELOX. В проект вложили 99 млн рублей.

За полгода возвели дом на 56 квартир общей площадью 3520 кв. м. Рядом собираемся построить еще два доходных дома. Спрос формируют работники местных производственных предприятий, а также те, кто трудится в промзоне Усть‐Луги. В Кингисеппе строят мало жилья, а цены найма сопоставимы с питерскими.

— Какие еще неохваченные сегменты рынка планируете осваивать?

— В Австрии и Чехии технология VELOX широко применяется в программах социального строительства. Хотим поучаствовать в аналогичных проектах в России, например присоединиться к реализации программы «Свой дом».

— Собираетесь ли выводить на рынок новые материалы?

— Да, запланированы две премьеры. Первая — строительная система «Зеленый теплый дом». Если технология VELOX — модель очень демократичная, она интересна людям разного достатка, то конструкция «Зеленый теплый дом» рассчитана на взыскательного потребителя.

Вторая — система модульного строительства каркасных домов. Она позволит быстро возводить дома для сезонного проживания. С ней мы охватим нижний ценовой сегмент.

В разработке задействованы проектные институты группы — «Ленниипроект» и ПКТИ. Большое внимание уделено «зеленому» тренду в строительстве, приведению существующих норм в соответствие требованиям экодевелопмента.

— Как идут продажи опалубки VELOX?

— Сейчас функционируют три завода ROSSTRO‐VELOX мощностью 2700 плит в смену (примерно 600 000 кв.м жилья в год). Мы производим их больше, чем австрийский и чешский заводы, вместе взятые.

Объем выпуска пока сохраняется на уровне двух последних лет. Мы готовы оперативно нарастить мощности, если того потребует рынок. Примерно 68% продукции отгружаем юрлицам, 32% — частникам. Поставки идут во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. В 2010 м увеличился объем сбыта в Центральном регионе, Приволжском и Сибирском ФО.

Этой весной к нам в офис приехала покупательница с Камчатки, заказала домокомплект. Оказалось, ее сосед построил дом из «Велокса», и ей захотелось такой же.

Рынок малоэтажного строительства ожил. При этом спрос на возведение домов в частном секторе сейчас намного выше, чем на готовые объекты в коттеджных поселках.

— Насколько успешно ваша технология применяется в высотном домостроении?

— В России из «Велокса» построено несколько пятиэтажных жилых домов, десятиэтажный ЖК в Екатеринбурге, два дома в Донецке (16 и 17 этажей).

Намечены новые проекты. Среди них — восьмиэтажный дом в Петербурге и семиэтажный дом с мансардой в Буденовске.

Один московский девелопер рассматривает вариант строительства по технологии VELOX здания высотой 90 метров. Нормативное сопровождение проектов обеспечивает «Ленниипроект».

Совместно с нашими австрийскими партнерами мы постоянно дорабатываем строительную систему, повышаем производительность оборудования, осваиваем выпуск новых продуктов. Совместно мы получили уже три патента на новые разработки.

Недавно прошли испытания системы VELOХ на звукоизоляцию и огнестойкость. Последние результаты удивили даже специалистов МЧС.

По этой технологии можно строить здания самой высокой (I степени) огнестойкости.

— Как оцениваете ситуацию на жилищном рынке?

— Цены на жилье будут постепенно расти. После дефолта 1998 го они вернулись к прежнему уровню только в 2005 м. И после финансового кризиса цены вернутся к уровню 2007 го через пять—семь лет. За этот же период смягчат условия банки, реагируя на уменьшение рисков на первичном рынке.

— Насколько «РОССТРО» зависит от кредитов?

— Кредитными средствами мы по мере необходимости пользуемся, но одновременно формируем собственные резервы.

На 2011 й запланировано резервирование 300 млн рублей. За три ближайших года в резерв направим 1,5 млрд рублей. От политики развития бизнеса за счет заемных средств мы отказались после жесткого для нас урока 1998 года.

— Как сформулируете задачу на следующие 20 лет?

— Будущее «РОССТРО» тесно связано с развитием недвижимости. Мы продолжим начатое: проектировать и строить. Будем искать инновационные решения и строительные технологии, возводить новые объекты доходной недвижимости.